ПрАТ «Мульті Весте Україна 3»

Звіт про власний капітал
за 2013 рік

Примітки: 1. Загальнi вiдомостi
(а) Створення Приватного акцiонерного товариства "Мультi Весте Україна 3" та основнi види дiяльностi:
Приватне акцiонерне товариство "Мультi Весте Україна 3" (далi по тексту - Товариство) було створене 27 листопада 2007 р. згiдно iз законодавством України.
Державною комiсiєю з цiнних паперiв було видано Свiдоцтво про державну реєстрацiю випуску цiнних паперiв № 208/10/1/2007 вiд 29 жовтня 2007 року.
Станом на 31 грудня 2013 р. зареєстрований капiтал в сумi 332 420 771 гривнi (2012: 575 000 гривень) був повнiстю оплачений протягом перiоду, встановленого законом. Станом на 31 грудня 2013 р. незареєстрований капiтал становив 10 386 619 гривень (2012: нуль).
Пiсля змiни Товариством його назви Державне свiдоцтво про реєстрацiю № 208/10/1/2007 вiд 29 жовтня 2007 р. було повторно видане Нацiональною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку 10 травня 2011 р.
Станом на 31 грудня 2013 р. величина зареєстрованого капiталу Товариства вiдповiдала його сумi, визначенiй в Установчому договорi та Статутi Товариства, за винятком додаткового внеску до статутного капiталу, здiйсненого у 2013 роцi на суму 10 386 619 гривень, який на даний момент перебуває у процесi реєстрацiї.
Станом на 31 грудня 2013 р. Товариство мало наступних акцiонерiв:
31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

MVH Ukraine 3 Limited, Cyprus 100% 99.9998%
Multi Veste 338 B.V., The Netherlands - 0.0002%

Всього 100.00% 100.00%

13 лютого 2013 р. Multi Veste 338 B.V. продало свою частку у Товариствi MVH Ukraine 3 Limited.
13 лютого 2013 р. Товариство прийняло рiшення збiльшити свiй статутний капiтал на 537 049 650 гривень шляхом випуску 537 049 650 акцiй номiнальною вартiстю 1 гривня за одну акцiю, якi були розмiщенi за цiною 1 гривня за кожну. Цi акцiї не є забезпеченими. 31 травня 2013 р. Товариство пiдписало договiр про продаж 331 845 771 акцiї MVH Ukraine 3 Limited, Кiпр за цiною 1 гривня за кожну. Вiдповiдний внесок до статутного капiталу був зареєстрований у Статутi Товариства протягом року, що закiнчився 31 грудня 2013 р., у розмiрi 331 845 771 гривнi (еквiвалент 30 894 435 євро за курсом, встановленим Нацiональним банком України на дату прийняття рiшення акцiонером, платежi через SWIFT 11 червня 2013 р., 13 червня 2013 р., 17 червня 2013 р., 18 червня 2013 р., 19 червня 2013 р., 20 червня 2013 р., 3 липня 2013 р., 11 липня 2013 р., 17 липня 2013 р., 18 липня 2013 р., 24 липня 2013 р.), i був повнiстю сплачений у 2013 роцi та вiдображений у звiтностi як внески до зареєстрованого капiталу за рiк, що минув 31 грудня 2013 р.
24 вересня 2013 р. Товариство прийняло рiшення збiльшити свiй зареєстрований капiтал ще на 107 969 440 гривень шляхом випуску 107 969 440 акцiй номiнальною вартiстю 1 гривня за одну акцiю, якi були розмiщенi за цiною 1 гривня за кожну. Цi акцiї не мають забезпечення. 20 листопада 2013 р. Товариство пiдписало договiр про продаж 82 991 865 акцiй MVH Ukraine 3 Limited, Кiпр за цiною 1 гривня за кожну. Протягом звiтного перiоду, що минув 31 грудня 2013 р., Товариство отримало суму 10 386 619 гривень (еквiвалент 960 645 євро за курсом, встановленим Нацiональним банком України на дату отримання платежу на поточний рахунок Товариства, 21 листопада 2013 р.) i визнало її в складi iнших змiн у капiталi за рiк, що закiнчився 31 грудня 2013 р. Станом на 31 грудня 2013 р. внесок у зареєстрований капiтал у розмiрi 10 386 619 гривень був не зареєстрований.
В результатi вищезазначених внескiв до зареєстрованого капiталу Товариство зазнало збитку вiд курсових рiзниць на суму 4 717 333 гривнi, який був визнаний за статтею “Iншi змiни” в додатковому капiталi.
Станом на 31 грудня 2013 р. iнших змiн, що призвели до збiльшення зареєстрованого капiталу, зареєстровано у Статутi Товариства не було.
Станом на 31 грудня 2013 р. та 2012 р. величина статутного капiталу Товариства вiдповiдала його сумi, визначенiй в Установчому договорi та Статутi Товариства. Станом на 31 грудня 2013 р. та 2012 р. статутний капiтал був повнiстю сплачений.
Юридична адреса Товариства: Україна, 01030, Київ, Б. Хмельницького 19-21.
Станом на 31 грудня 2013 р. кiлькiсть працiвникiв Товариства становить три особи (31 грудня 2012 р.: одна).
Основна дiяльнiсть Товариства – розробка та впровадження проектiв з будiвництва нерухомостi, органiзацiя будiвництва нерухомостi для подальшого продажу й оренди, продаж, купiвля, оренда та iншi операцiї з нерухомiстю.
Основним активом Товариства є проект на стадiї будiвництва - торговий центр у мiстi Львовi.
Фактичною контролюючою стороною Товариства є Multi Corporation B.V.
(б) Середовище оперування
Полiтично-економiчна ситуацiя в Українi суттєво погiршилася, коли Уряд країни прийняв рiшення про вiдмову вiд пiдписання Угоди про поглиблену та всеосяжну зону вiльної торгiвлi з Європейським Союзом в останнi днi листопада 2013 року. Полiтичнi та соцiальнi протести, поєднанi iз зростанням регiонального протистояння, призвели до поглиблення iснуючої в країнi економiчної кризи, зростання дефiциту державного бюджету та подальшого скорочення валютних резервiв Нацiонального банку України, результатом чого стало зниження суверенних кредитних рейтингiв України. У лютому 2014 року, пiсля девальвацiї нацiональної валюти, Нацiональний банк України увiв ряд адмiнiстративних обмежень на операцiї з обмiну валют, а також оголосив про перехiд на режим плаваючого курсу обмiну. Кiнцевий результат розвитку та наслiдки полiтичної та економiчної кризи важко спрогнозувати, однак вони можуть мати подальший серйозний негативний вплив на економiку України.
Управлiнський персонал вважає, що вiн вживає належнi заходи на пiдтримку стабiльностi дiяльностi Товариства, необхiднi за iснуючих обставин, подальша нестабiльнiсть ситуацiї у дiловому середовищi може спричинити негативний вплив на результати дiяльностi та фiнансовий стан Товариства. Ця фiнансова звiтнiсть вiдображає поточну оцiнку управлiнського персоналу щодо впливу умов здiйснення дiяльностi в Українi на операцiйну дiяльнiсть та фiнансовий стан Товариства. Майбутнi умови здiйснення дiяльностi можуть вiдрiзнятися вiд оцiнок управлiнського персоналу. Ця фiнансова звiтнiсть не включає коригувань у зв’язку з впливом подiй в Українi, якi мали мiсце пiсля звiтної дати.
Функцiональною валютою та валютою подання звiтностi Товариства є гривня.
Основнi обмiннi курси валют по вiдношенню до гривнi становили:
Станом на 31 грудня 2013 р. Станом на 31 грудня 2012 р.

Гривня/євро 11.0415 10.5372
Гривня/долар США 7.9930 7.9930
На дату затвердження цiєї фiнансової звiтностi до випуску, 31 березня 2014 р. обмiннi курси становили: гривня/євро 15.0724, гривня/долар США 10.9546.
Темпи iнфляцiї (дефляцiї) в Українi за визначенням Державного комiтету статистики України є такими:
2013 0.5%
2012 (0.2)%
Середньозважена облiкова ставка Нацiонального банку України за останнi роки була такою:
2013 6.50%
2012 7.55%
2. Основа складання фiнансової звiтностi
Фiнансова звiтнiсть пiдготовлена у вiдповiдностi до Положень (стандартiв) бухгалтерського облiку України з використанням таких принципiв:
Обачнiсть - застосування в бухгалтерському облiку методiв оцiнки, якi повиннi запобiгати заниженню оцiнки зобов’язань та витрат i завищенню оцiнки активiв i доходiв пiдприємства.
Повне висвiтлення - фiнансова звiтнiсть повинна мiстити всю iнформацiю про фактичнi та потенцiйнi наслiдки господарських операцiй та подiй, здатних вплинути на рiшення, що приймаються на її основi.
Автономнiсть - кожне пiдприємство розглядається як юридична особа, вiдокремлена вiд її власникiв, у зв'язку з чим особисте майно та зобов’язання власникiв не повиннi вiдображатися у фiнансовiй звiтностi пiдприємства.
Послiдовнiсть - постiйне (iз року в рiк) застосування пiдприємством обраної облiкової полiтики. Змiна облiкової полiтики можлива лише у випадках, передбачених нацiональними положеннями (стандартами) бухгалтерського облiку, i повинна бути обґрунтована та розкрита у фiнансовiй звiтностi.
Безперервнiсть - оцiнка активiв та зобов’язань пiдприємства здiйснюється виходячи з припущення, що його дiяльнiсть буде тривати надалi.
Нарахування та вiдповiднiсть доходiв i витрат - для визначення фiнансового результату звiтного перiоду необхiдно порiвняти доходи звiтного перiоду з витратами, що були здiйсненi для отримання цих доходiв. При цьому доходи i витрати вiдображаються в бухгалтерському облiку та фiнансовiй звiтностi в момент їх виникнення, незалежно вiд дати надходження або сплати грошових коштiв.
Превалювання сутностi над формою - операцiї облiковуються вiдповiдно до їх сутностi, а не лише виходячи з юридичної форми.
Iсторична (фактична) собiвартiсть - прiоритетною є оцiнка активiв пiдприємства, виходячи з витрат на їх виробництво та придбання;
Єдиний грошовий вимiрник - вимiрювання та узагальнення всiх господарських операцiй пiдприємства у його фiнансовiй звiтностi здiйснюється в єдинiй грошовiй одиницi;
Перiодичнiсть - можливiсть розподiлу дiяльностi пiдприємства на певнi перiоди часу з метою складання фiнансової звiтностi.
3. Управлiння лiквiднiстю
Як зазначено у примiтцi 2 до фiнансової звiтностi, ця фiнансова звiтнiсть складена на основi принципу безперервностi дiяльностi.
Товариство перебуває у стадiї розвитку i, вiдповiдно, зазнає перiодичних збиткiв, при цьому поточнi зобов’язання Товариства перевищують його поточнi активи на 62 202 тисяч гривень на 31 грудня 2013 р. Однак, на 31 грудня 2013 р. власний капiтал Товариства був додатнiм i складав 261 345 тисячi гривень. Товариство отримало внески до зареєстрованого капiталу у розмiрi 342 233 тисячi гривень протягом року, що закiнчився 31 грудня 2013 р. Пiсля завершення року Товариство отримало додатковий внесок до капiталу в розмiрi 72 621 тисяча гривень. У 2013 роцi Товариство погасило кредит компанiї Multi Development Spain S.A. та проценти за ним на загальну суму 204 651 тисяча гривень. Крiм того, 15 листопада 2012 р., Товариство пiдписало кредитний договiр iз ЄБРР, за яким загальний лiмiт суми кредиту складає 52 100 тисяч євро, а строк погашення кредиту встановлений на 15 лютого 2025 р. Товариство матиме змогу вибирати кредитнi кошти за зазначеним договором пiсля виконання технiчних, екологiчних, юридичних та комерцiйних умов договору. Станом на 31 грудня 2013 р. залишилась невиконаною така умова:
- акцiонери зобов’язанi зробити внесок до власного капiталу грошовими коштами на загальну суму не менше 40 100 000 євро;
Управлiнський персонал вважає, що Товариство спроможне виконати вимоги, передбаченi кредитною угодою, до 31 травня 2014 р.
Управлiнський персонал вважає, що вiн вживає необхiднi заходи, i Товариство матиме доступ до ресурсiв, необхiдних для продовження його операцiйного iснування у близькому майбутньому.
4. Основнi принципи облiкової полiтики
Ця фiнансова звiтнiсть Товариства була пiдготовлена згiдно з вимогами Положень (стандартiв) бухгалтерського облiку України (“П(c)БО”). Основнi принципи облiку Товариства представленi нижче:
4.1. Застосовувати при вiдображеннi в бухгалтерському облiку всiх господарських операцiй норми вiдповiдних положень (стандартiв) бухгалтерського облiку, затверджених Мiнiстерством фiнансiв України на виконання Програми реформування бухгалтерського облiку iз застосуванням мiжнародних стандартiв, затвердженої постановою Кабiнету Мiнiстрiв України вiд 28.10.98 р. № 1706.
4.2. При веденнi бухгалтерського облiку та складаннi фiнансової звiтностi застосовувати тi професiйнi думки та положення систем облiку, якi дозволяють однозначно тлумачити данi фiнансової звiтностi. Складання фiнансової звiтностi згiдно з українськими Положеннями (стандартами) бухгалтерського облiку вимагає вiд управлiнського персоналу формування певних суджень, оцiнок та припущень, якi впливають на застосування принципiв облiкової полiтики, на суми активiв, зобов’язань, доходiв та витрат, вiдображених у звiтностi, та на розкриття iнформацiї щодо непередбачених активiв та зобов’язань вiдповiдно. Фактичнi результати можуть вiдрiзнятися вiд цих оцiнок. Оцiнки та припущення, на яких вони ґрунтуються, регулярно переглядаються. Результати перегляду облiкових оцiнок визнаються у перiодi, в якому вони переглядаються, а також у всiх наступних перiодах, на якi впливають такi оцiнки.
4.3. Податок на прибуток за звiтний перiод складається з поточного податку на прибуток пiдприємств та вiдстроченого податку на прибуток. Поточний податок на прибуток та вiдстрочений податок на прибуток вiдображаються як витрати або доходи, крiм випадкiв, коли податок на прибуток, нарахований в результатi господарських операцiй, вiдображається безпосередньо у власному капiталi.
Вiдстрочений податок на прибуток вiдображає чистий вплив на оподаткування тимчасових рiзниць мiж балансовою вартiстю активiв та зобов’язань, що використовується для цiлей пiдготовки фiнансової звiтностi, та сум, що використовуються для цiлей розрахунку податку на прибуток.
Вiдстроченi податковi активи та зобов’язання оцiнюються iз застосуванням ставок оподаткування, що, як очiкується, будуть застосованi до оподатковуваного прибутку у звiтнi перiоди, в якi цi тимчасовi рiзницi, як очiкується, будуть вiдшкодованi або погашенi. Оцiнка вiдстрочених податкових активiв та вiдстрочених податкових зобов’язань вiдображає податковi наслiдки, якi матимуть мiсце залежно вiд способу, в який пiдприємство очiкує вiдшкодувати балансову вартiсть активу або погасити зобов’язання на звiтну дату.
Вiдстроченi податковi активи визнаються, якщо iснує ймовiрнiсть отримання у майбутньому оподатковуваного прибутку, по вiдношенню до якого можуть бути використанi вiдстроченi податковi активи. Товариство переоцiнює невизнанi вiдстроченi податковi активи та балансову вартiсть вiдстрочених податкових активiв на кожну звiтну дату. Товариство визнає ранiше невизнанi вiдстроченi податковi активи, якщо iснує ймовiрнiсть того, що отриманий у майбутньому оподатковуваний прибуток дозволить вiдшкодувати вiдстрочений податковий актив. Товариство зменшує балансову вартiсть вiдстроченого податкового активу, якщо отримання оподатковуваного прибутку, достатнього для вiдшкодування вiдстроченого податкового активу, бiльше не є ймовiрним.
Початкове визнання операцiй в iноземних валютах здiйснюється шляхом їх перерахування у функцiональну валюту суб’єкта господарювання за курсами обмiну, встановленими на дату операцiї (дату визнання активiв, зобов’язань, власного капiталу, доходiв i витрат).
На кожну звiтну дату:
• монетарнi статтi, деномiнованi в iноземних валютах на звiтну дату, перераховуються у функцiональну валюту за курсами обмiну, встановленими на цю дату;
• немонетарнi статтi, деномiнованi в iноземних валютах, якi вiдображаються в балансi за первiсною вартiстю, перераховуються у функцiональну валюту за курсами обмiну, встановленими на дату операцiї.
4.4 Iнвестицiйна нерухомiсть
Нерухомiсть, яка утримується з метою отримання доходу вiд оренди та/або збiльшення вартостi капiталу, класифiкується як iнвестицiйна нерухомiсть. Незавершене будiвництво, яке у подальшому буде використовуватися як iнвестицiйна нерухомiсть, вiдображається як незавершенi капiтальнi iнвестицiї i облiковується згiдно з П(с)БО 7 “Основнi засоби”.
Iнвестицiйна нерухомiсть на стадiї будiвництва вiдображається за первiсною вартiстю за вирахуванням визнаного збитку вiд зменшення корисностi. Первiсна вартiсть включає плату за послуги будiвельних органiзацiй, плату за професiйнi послуги, та iншi витрати прийнятнi для капiталiзацiї та, для активiв, що вiдповiдають квалiфiкацiйним вимогам, витрати на позики, капiталiзованi згiдно з П(с)БО 31 “Фiнансовi витрати”.
Iнвестицiйна нерухомiсть початково оцiнюється за первiсною вартiстю, включаючи витрати на здiйснення операцiй.
Пiсля початкового визнання iнвестицiйна нерухомiсть, будiвництво якої завершено, оцiнюється за справедливою вартiстю. Справедлива вартiсть визнається на основi результатiв щорiчної оцiнки вартостi нерухомостi, яка проводиться мiсцевими незалежними оцiнювачами. Ця оцiнка вартостi проводиться на основi цiн на активному ринку i за необхiдностi коригується з урахуванням розбiжностей у характерi, мiсцезнаходженнi або станi конкретного активу.
Прибутки або збитки вiд змiни справедливої вартостi iнвестицiйної нерухомостi включаються до прибутку або збитку в тому перiодi, в якому вони виникають, i вiдображаються у складi iнших витрат.
4.5 Дебiторська заборгованiсть
Резерв по сумнiвних боргах розраховується щорiчно виходячи з оцiнки платоспроможностi кожного дебiтора.
4.6 Грошовi кошти та їх еквiваленти
Грошовi кошти та їх еквiваленти включають грошовi кошти в касi, депозити до вiдшкодування та високолiквiднi iнвестицiї iз строками погашення до трьох мiсяцiв з дати придбання iз несуттєвим ризиком змiн справедливої вартостi.
4.7 Зобов’язання
Визнання та початкова оцiнка кредиторської заборгованостi за товари (роботи, послуги) та iншої кредиторської заборгованостi здiйснюється за справедливою вартiстю. У подальшому оцiнка здiйснюється за амортизованою вартiстю з використанням методу ефективної ставки вiдсотка.

Резерви визнаються тодi, коли Товариство має юридично забезпечене або конструктивне зобов’язання (зобов’язання згiдно з законодавством або очiкуване зобов’язання) внаслiдок подiї, що сталася у минулому, коли iснує ймовiрнiсть того, що погашення даного зобов’язання призведе до зменшення економiчної вигоди, i коли iснує можливiсть достовiрно оцiнити суму зобов’язання.
4.8 Фiнансовi витрати
Фiнансовi витрати – це витрати на виплату процентiв та iншi витрати на позики, якi визнаються у тому перiодi, в якому вони були нарахованi (визнанi як зобов’язання), за винятком випадкiв, коли вони капiталiзуються.
Згiдно з П(с)БО 31 “Фiнансовi витрати”, квалiфiкацiйний актив - це актив, створення якого потребує значного промiжку часу.
Згiдно з П(с)БО 31 “Фiнансовi витрати”, фiнансовi витрати, що вiдносяться до створення квалiфiкацiйних активiв, тобто фiнансовi витрати, понесенi на створення таких активiв, капiталiзуються у тому перiодi, в якому був створений квалiфiкацiйний актив. Капiталiзацiя фiнансових витрат призупиняється на перiод, коли призупиняється створення квалiфiкацiйного активу, i припиняється, коли створення квалiфiкацiйного активу завершується. Курсовi рiзницi не капiталiзуються.
Протягом року, що закiнчився 31 грудня 2013 р., Товариство капiталiзувало витрати на виплату процентiв на суму 4 045 тисяч гривень (2012: 8 243 тисячi гривень), при цьому була використана норма капiталiзацiї 6% (2012: 7%).
4.9 Операцiї iз пов’язаними сторона
Перелiк пов’язаних сторiн визначається з урахуванням характеру вiдносин мiж сторонами, а не лише юридичної форми (згiдно з принципом “превалювання сутностi над формою”). Вiдносини мiж пов’язаними сторонами та фiзичними особами, якi здiйснюють контроль або суттєвий вплив на Товариство, а також вiдносини з найближчими родичами кожної такої особи, якi є членами основного управлiнського персоналу, повиннi бути розкритi у фiнансовiй звiтностi.
5 Проекти на стадiї будiвництва

Вартiсть проекту спочатку оцiнюється за первiсною вартiстю i вiдображається в облiку згiдно з П(с)БО 7 “Основнi засоби”. Первiсна вартiсть включає вартiсть придбання земельних дiлянок, плату за професiйнi послуги та капiталiзованi проценти.
Проект на стадiї будiвництва станом на 31 грудня включають таке:
2013 2012
(у тисячах гривень)

1 сiчня 138 722 116 368
Надходження (включаючи капiталiзованi проценти на суму 4 045 тисяч гривень за 2013 рiк i 8 243 тисячi гривень за 2012 рiк) 110 728 20 582
Сторнування збиткiв вiд зменшення корисностi 89 1 772

31 грудня 249 539 138 722

Зменшення корисностi проектiв на стадiї будiвництва

З метою оцiнки зменшення корисностi проектiв, що перебувають на стадiї будiвництва, Товариство залучає незалежного оцiнювача, який проводить оцiнку вартостi проекту, що перебуває на стадiї будiвництва. Товариство залучило незалежного оцiнювача провести оцiнку вартостi проекту станом на 31 грудня 2013 р.

Згiдно з результатами зазначеної вище оцiнки, справедлива вартiсть проекту, що перебуває в стадiї будiвництва, станом на 31 грудня 2013 р. становила 22,600 тисяч євро, що складає 249 539 тисяч гривень. За результатами оцiнки у звiтi про фiнансовi результати був визнаний дохiд вiд сторнування збиткiв вiд зменшення корисностi в розмiрi 89 тисяч гривень.

На дату проведення оцiнки, справедлива вартiсть визначалася з використанням розрахунку чистої приведеної вартостi, виходячи з певних припущень, з яких найбiльш суттєвими є такi:
• щомiсячнi ставки оренди ґрунтувалися на ринкових ставках i коливалися у дiапазонi вiд 6,5 євро (еквiвалент 72 гривень) до 39,3 євро (еквiвалент 435 гривень) за квадратний метр;
• ставка дисконту протягом перiоду будiвництва - 13% рiчних;
• ставка дисконту протягом перiоду експлуатацiї - 10% рiчних;
• коефiцiєнт використання нерухомостi - 85% - 100%
• норма доходностi забудовника – 20%;
• витрати на утримання вакантної площi – 4 євро еквiвалент 44 гривень) за квадратний метр;
• теперiшня вартiсть оцiнених витрат на завершення будiвництва дорiвнює 508 519 тисяч гривень;
• перiод будiвництва дорiвнює 18 мiсяцям;
• операцiйний строк, необхiдний для повного завантаження площi, дорiвнює 24 мiсяцям.

Згiдно з даними оцiнювача, справедлива вартiсть незавершеного будiвництва станом на 31 грудня 2012 р. складала 13 165 євро, що дорiвнює 138 722 тисячам гривень. Станом на 31 грудня 2012 р. справедлива вартiсть була оцiнена на основi розрахункової чистої приведеної вартостi, виходячи з певних припущень, з яких найбiльш суттєвими є такi:
• щомiсячнi ставки оренди ґрунтувалися на ринкових ставках оренди i коливалися у дiапазонi вiд 10 євро (еквiвалент 105 гривень) до 34 євро (еквiвалент 358 гривень) за квадратний метр;
• ставка дисконту протягом перiоду будiвництва - 20% рiчних;
• ставка дисконту протягом перiоду експлуатацiї - 13% рiчних;
• коефiцiєнт використання нерухомостi 62% - 100%;
• теперiшня вартiсть оцiнених витрат на завершення будiвництва дорiвнює 546 836 тисяч гривень;
• перiод будiвництва дорiвнює 24 мiсяцям;
• операцiйний строк, необхiдний для повного завантаження площi, дорiвнює 36 мiсяцям.

Аналiз чутливостi

Якби використанi ставки дисконту були на 1% вищими за ставки, використанi у моделях оцiнки вартостi, справедлива вартiсть проекту на стадiї будiвництва була б менша на 16 562 тисячi гривень станом на 31 грудня 2013 р. (2012: менше на 17 182 тисячi гривень). Якби ставки дисконту були на 1% нижчими, справедлива вартiсть проекту, що перебуває на стадiї будiвництва, була б бiльшою на 15 458 тисяч гривень станом на 31 грудня 2013 р. (2012: бiльше на 18 341 тисячу гривень).
6 Iншi необоротнi активи (рядок 1090)
Iншi необоротнi активи станом на 31 грудня представленi таким чином:

(у тисячах гривень) 31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

ПДВ 30 112 8 870
Разовий комiсiйний збiр 4 213 -
Комiсiя за зобов’язання надати кредит 3 809 -
Винагорода за агентськi послуги та послуги оренди 1 949 -
Комiсiя за синдикування кредиту 1 573 -
Iншi витрати 1 178 -

Усього (рядок 1090) 42 834 8 870




7 Грошовi кошти та їх еквiваленти (рядок 1165)
Грошовi кошти та їх еквiваленти на 31 грудня представленi таким чином:
31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.
(у тисячах гривень)

Грошовi кошти та їх еквiваленти в нацiональнiй валютi 3 102 4 582
Грошовi кошти та їх еквiваленти в iноземнiй валютi 15 395 461

Усього грошових коштiв та їх еквiвалентiв (рядок 1165) 18 497 5 043

8 Iншi довгостроковi зобов’язання
Iншi довгостроковi зобов’язання на 31 грудня представленi таким чином:
31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.
(у тисячах гривень)
ТОВ “Солстрой” 7 253 -
Multi Development Spain S.A. - 166 931
Iншi 827 1 531

Усього iнших довгострокових зобов’язань (рядок 1515) 8 080 168 462

9 Кредиторська заборгованiсть за товари, роботи, послуги (рядок 1615)
Кредиторська заборгованiсть за товари, роботи, послуги по клiєнтах на 31 грудня представлена таким чином:
(у тисячах гривень) 31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

ТОВ “Солстрой” 13 965 -
ТОВ “МонтажЕнергопроект” 1 425 -
ДТЗ Київ БВ 1 070 -
Iншi 1 126 1 133

Усього кредиторської заборгованостi за товари, роботи, послуги (рядок 1615) 17 586 1 133



10 Розрахунки з одержаних авансiв (рядок 1635)
Розрахунки з одержаних авансiв станом на 31 грудня представленi таким чином:
(у тисячах гривень) 31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

ТОВ “Будхаусгруп” 618 -
ТОВ “Дитячi розважальнi комплекси” 490 -
ТОВ “Модний континент Україна” 368 -
ТОВ “Манго Україна” 349 -
ПП Шевченко К.В. 239 -
Iншi 1 835 1 516

Усього одержаних авансiв (рядок 1635) 3 899 1 516

Розрахунки з одержаних авансiв, крiм авансiв ТОВ “Будхаусгруп”, представленi гарантiйними депозитами, внесеними орендарями в забезпечення виконання ними своїх зобов’язань з оренди пiсля завершення будiвництва торгового центру.
11 Iншi поточнi зобов’язання (рядок 1690)

Станом на 31 грудня 2013 року iншi поточнi зобов’язання представленi нарахованими комiсiями та iншими видами винагороди, що пiдлягають сплатi в рамках кредитного договору мiж Товариством та Європейським банком реконструкцiї та розвитку.
12 Податок на прибуток

Компоненти податку на прибуток за рiк, що закiнчився 31 грудня, представленi таким чином:

(у тисячах гривень) 2013 2012

Витрати з поточного податку на прибуток - -
Нарахований вiдстрочений податок на прибуток - -

Усього - -


Ставка податку на прибуток пiдприємства у 2013 роцi становить 19% (2012: 21%). Згiдно з положеннями податкового кодексу, ставка податку на прибуток у 2014 роцi становитиме 18%, у 2015 роцi - 17%, у подальшi перiоди - 16%.
Вiдстрочений податок розраховується по всiх тимчасових рiзницях iз застосуванням ставки оподаткування у розмiрi 16% станом на 31 грудня 2013 р. i 2012 р. , виходячи з припущення, що вiдстроченi податковi активи будуть реалiзованi пiсля 2015 року.

Узгодження дiючої ставки оподаткування представлено таким чином:


(у тисячах гривень) 2013 2012
Фiнансовий збиток до оподаткування (1 201) (7 091)

Податкова вигода за ставкою 19% (2012: 21%) (228) (1 489)

Податковий вплив:
Постiйнi рiзницi 1 485 2 559
Змiна невизнаних вiдстрочених податкових активiв (1 257) (1 070)

Витрати з податку на прибуток - -
23) 23)
Станом на 31 грудня 2013 р. вiдстроченi податковi активи у розмiрi 5 907 тисяч гривень, що виникли на податкових збитках, перенесених на майбутнi перiоди, були взаємозарахованi проти вiдстрочених податкових зобов’язань, нарахованих у зв’язку з незавершеним будiвництвом, в розмiрi 3 540 тисяч гривень (31 грудня 2012 р.: 6 144 тисячi гривень i 2 520 тисяч гривень вiдповiдно).
Згiдно з чинним законодавством України, податковi збитки можуть переноситися на майбутнi перiоди i використовуватися без обмежень у часi. Вiдстрочений податковий актив в сумi 2 367 тисяч гривень не був визнаний, оскiльки отримання в майбутньому оподатковуваного прибутку, за рахунок якого Товариство зможе використати вiдповiднi вигоди, є малоймовiрним (31 грудня 2012 року: 3 624 тисячi гривень).
13 Надзвичайнi доходи i витрати
Протягом 2013 року та 2012 року Товариство не отримало надзвичайних доходiв i не понесло надзвичайних витрат.
14 Непередбаченi активи i зобов’язання
На 31 грудня 2013 р. у Товариства не iснувало непередбачених активiв або зобов’язань.
15 Оподаткування

Українська система оподаткування є вiдносно новою, i для неї характернi наявнiсть численних податкiв i законодавство, що часто змiнюється, а також тлумачення офiцiйних органiв i судовi рiшення, якi часто є нечiткими, суперечать один одному i мають рiзне трактування з боку рiзних податкових органiв. Нерiдко виникають протирiччя у трактуваннi податкового законодавства мiж мiсцевою, обласною та державною податковими адмiнiстрацiями (якi входять у структуру Мiнiстерства доходiв i зборiв України) i Мiнiстерством фiнансiв. Податковi декларацiї пiдлягають перевiрцi з боку рiзних державних контролюючих органiв України (включаючи Мiнiстерство доходiв i зборiв України, що здiйснює жорсткий контроль над податковими декларацiями та платежами), якi вiдповiдно до законодавства уповноваженi застосовувати суворi штрафнi санкцiї, а також стягувати пеню. Цi факти створюють в Українi значно серйознiшi податковi ризики, нiж тi, якi є типовими для країн з бiльш розвиненими системами оподаткування.

Управлiнський персонал вважає, що вiн виконав усi вимоги iснуючого податкового законодавства та створив достатнiй резерв за податковими зобов'язаннями, виходячи з вимог чинного податкового законодавства, тлумачень офiцiйних органiв i судових рiшень. Однак не може бути впевненостi в тому, що податковi органи не матимуть iншої думки щодо виконання Товариством вимог iснуючого податкового законодавства i не застосують штрафнi санкцiї.

У цiй фiнансовiй звiтностi не був створений резерв по потенцiйних донарахуваннях, пов’язаних з оподаткуванням.
16 Операцiї та залишки за розрахунками iз пов’язаними сторонами
На 31 грудня Товариство мало такi залишки за розрахунками та операцiї iз суб’єктами господарювання пiд спiльним контролем:
(у тисячах гривень) 31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

Залишки за розрахунками iз суб’єктами господарювання пiд спiльним контролем

Кредиторська заборгованiсть за внутрiшнiми розрахунками
ТОВ “Мультi Девелопмент Україна” (11 998) (10 486)
Multi Development B.V. (3 440) (3 263)
Multi Investment B.V. (236) (228)
Iншi (1 169) (23 061)

Усього кредиторської заборгованостi за внутрiшнiми розрахунками (рядок 1645) (16 843) (37 038)

Кредит вiд пов’язаних сторiн
Multi Development Spain S.A. - (166 931)
Iншi - (1 531)

Усього iнших довгострокових фiнансових зобов’язань - (168 462)



(у тисячах гривень) 31 грудня 2013 р. 31 грудня 2012 р.

Зобов’язання по нарахованих процентах пов’язаним сторонам
Multi Development Spain S.A. - (21 819)

Операцiї iз суб’єктами господарювання пiд спiльним контролем

Витрати на оренду
ТОВ “Мультi Девелопмент Україна” 34 34

Юридичнi послуги
ТОВ “Мультi Девелопмент Україна” 630 821

Послуги з управлiння проектами
ТОВ “Мультi Девелопмент Україна” 2 913 880
Iншi 4 514 34 340

7 427 5 220

Витрати на виплату процентiв
Multi Development Spain B.V. 4 848 10 587

Плата за лiцензiю на будiвництво
ТОВ “Галерея Центр” 518 -


Витрати на виплату процентiв на суму 4 045 тисяч гривень та 8 947 тисяч гривень були капiталiзованi протягом рокiв, що закiнчилися 31 грудня 2013 р. та 2012 р., вiдповiдно.

Витрати на юридичнi послуги та витрати на послуги з управлiння проектами були повнiстю капiталiзованi в iнвестицiйну нерухомiсть, що знаходиться у процесi будiвництва, протягом рокiв, що закiнчилися 31 грудня 2013 р. та 2012 р.

Винагорода основному управлiнському персоналу

Сума заробiтної плати та вiдповiдних нарахувань управлiнському персоналу та посадовим особам, за рiк, що закiнчився 31 грудня 2013 р., становить 62 тисячi гривень (2012 р.: 51 тисяча гривень). Винагорода управлiнському персоналу, вiдображена у складi витрат на персонал, включає заробiтну плату, премiї та iншi короткостроковi виплати. Основний управлiнський персонал – це Директор Товариства.

17 Кредит
Станом на 31 грудня 2013 р. Товариство не має непогашених кредитiв (31 грудня 2012 р.: кредит вiд пов’язаної особи на суму 15 842 тисячi євро (що дорiвнює 166 931 тисячi гривень) за процентною ставкою 3м eurobor+6% рiчних iз строком погашення 15 лютого 2025 р.
Станом на 31 грудня 2012 р. для забезпечення кредиту, отриманого вiд пов’язаної сторони, у заставу була передана земля, що використовується для будiвництва iнвестицiйної нерухомостi.
Станом на 31 грудня 2013 р. не було iнших довгострокових фiнансових зобов’язань (31 грудня 2012 р.: iншi довгостроковi фiнансовi зобов’язання включають 1 531 тисячу гривень поворотної фiнансової допомоги, отриманої вiд пов’язаної сторони).


18 Стан корпоративного управлiння та iнша додаткова iнформацiя вiдповiдно до вимог українського законодавства

Згiдно зi статутом Товариства органами управлiння Товариством є:
1. Загальнi збори акцiонерiв;
2. Наглядова рада;
3. Директор;
4. Ревiзор.
Вищим органом Товариства є Загальнi збори акцiонерiв, якi скликаються не рiдше одного разу на рiк.

Директор Товариства є виконавчим органом Товариства, що здiйснює управлiння поточною дiяльнiстю Товариства, крiм питань, що належать до виключної компетенцiї Загальних зборiв акцiонерiв та Наглядової ради, та несе вiдповiдальнiсть за ефективнiсть роботи Товариства згiдно з принципами та порядком, встановленими Статутом Товариства, та рiшеннями Загальних зборiв акцiонерiв i Наглядової ради. Директор Товариства є одноособовим виконавчим органом Товариства.

Наглядова Рада - орган управлiння, який складається з чотирьох осiб i здiйснює захист прав акцiонерiв Товариства i в межах компетенцiї, визначеної Статутом та законодавством України, контролює та регулює дiяльнiсть Директора. Наглядова Рада обирається строком на 3 (три) роки з числа фiзичних та юридичних осiб, якi мають повну дiєздатнiсть та/або юридичних осiб акцiонерiв або їх уповноважених представникiв.
До компетенцiї Наглядової Ради належить вирiшення питань, передбачених законодавством України та Статутом.
Ревiзор обирається строком на 3 (три) роки з числа фiзичних осiб, якi мають повну дiєздатнiсть або з числа юридичних осiб – акцiонерiв Товариства. Ревiзор може обиратися для проведення спецiальної перевiрки фiнансово-господарської дiяльностi Товариства. Ревiзор приймає рiшення про затвердження рiчних звiтiв, фiнансової звiтностi та робить висновки по вiдношенню до звiтiв наданих аудиторами.
Товариство не має вiддiлу внутрiшнього аудиту.
Станом на 31 грудня 2013 та 2012 р. Товариство не дотримувалося вимог частини третьої статтi 155 Цивiльного кодексу України щодо вартостi чистих активiв, якi мають перевищувати статутний капiтал на кiнець кожного календарного року.
19 Змiни до фiнансової звiтностi
11 березня 2014 р., Товариство затвердило фiнансову звiтнiсть станом на та за рiк, що закiнчився 31 грудня 2013 р. З цiєї дати управлiнський персонал Товариства зробив коригування в балансi (рядок балансу 1400 «Внески до Зареєстрованого капiталу» був видалений) та додаткових розкриттях в iншiй iнформацiї, яку вимагає Державна комiсiя з цiнних паперiв та фондового ринку. Цi змiни були пiдготовленi згiдно з чинними положеннями про подання рiчних звiтiв емiтентами цiнних паперiв до Нацiональної комiсiї з цiнних паперiв та фондового ринку України.
20 Подiї пiсля дати балансу
Пiсля дати балансу Товариство отримало 72 620 тисяч гривень внескiв до капiталу вiд акцiонера у формi грошових коштiв (еквiвалент 6 726 тисяч євро за курсом обмiну Нацiонального банку України на дату отримання платежу), що дозволило Товариству виконати умову в рамках кредитного договору з ЄБРР щодо необхiдного розмiру внескiв акцiонера до акцiонерного капiталу.
Директор __________ Patrick Huisman
[п.Патрiк Х’юсмен]

Головний бухгалтер ___________________ вiдсутнiй
31 березня 2014 р.


I. Нем

I. Нематерiальнi активи

Групи нематерiальних активiв
Код рядка Залишок на початок року
Надiйшло за рiк Переоцiнка
(дооцiнка +, уцiнка -) Вибуло за рiк Нарахо-вано амортиза-цiї за рiк Втрати вiд зменшен-ня корисно-стi Iншi змiни за рiк
Залишок на кiнець року

Первiсної (переоцi-неної)
вартостi Накопи-ченої амортиза-цiї

Первiсна (переоцi-нена)
вартiсть Накопичена амортизацiя
Первiсна (переоцi-нена)
вартiсть Накопи-чена амортиза-цiя
Первiсна (переоцi-нена)
вартiсть Накопичена амортизацiя
Первiсна (переоцiнена)
вартiсть Накопичена амортизацiя

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Права користування природними ресурсами
010 - - - - - - - - - - - - -
Права користування майном 020 - - - - - - - - - - - - -
Права на
комерцiйнi
позначення 030 - - - - - - - - - - - - -
Права на об'єкти
промислової
власностi
040 - - - - - - - - - - - - -
Авторське право та сумiжнi з ними права
050 - - - - - - - - - - - - -
Незавершена капiтальна iнвестицiя в нематерiальнi активи
060 - - - - - - - - - - - - -
Iншi нематерiальнi активи
070 - - - - - - - - - - - - -
Разом 080 - - - - - - - - - - - - -

З рядка 080 графа 14 вартiсть нематерiальних активiв, щодо яких iснує обмеження права власностi (081) -
вартiсть оформлених у заставу нематерiальних активiв (082) -
вартiсть створених пiдприємством нематерiальних активiв (083) -
З рядка 080 графа 5 вартiсть нематерiальних активiв, отриманих за рахунок цiльових асигнувань (084) -

II. Основнi засоби

Групи основних засобiв Код ряд-ка Залишок на початок року
Надiйшло за рiк Переоцiнка
(дооцiнка +,
уцiнка -) Вибуло за рiк Нара-ховано аморти-зацiї за рiк Втрати вiд змен-шення корис-ностi Iншi змiни за рiк
Залишок на кiнець року
У тому числi
Пер-вiсної (пере-оцiне-ної)
вар-тостi Нако-пиченої амор-тизацiї
одержанi за
фiнансовою
орендою переданi в
оперативну
оренду
Первiсна (перео-цiнена)
вартiсть Нако-пичена аморти-зацiя
Пер-вiсна (перео-цiнена)
вар-тiсть Нако-пичена амортиза-цiя
Первiс-на (перео-цiнена)
вар-тiсть Нако-пичена аморти-зацiя
Первiс-на (перео-цiнена)
вар-тiсть Нако-пичена аморти-зацiя

Пер-вiсна (перео-цiнена)
вар-тiсть Нако-пичена аморти-зацiя
Первiсна (перео-цiнена)
вартiсть Нако-пичена амор-тизацiя

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Земельнi дiлянки 100 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Капiтальнi витрати на полiпшення земель 110 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Будинки, споруди та передавальнi пристрої
120 140 (40) - - - - - (20) - - - - - - - 140 (60)
Машини та обладнання 130 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Транспортнi засоби 140 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Iнструменти, прилади, iнвентар (меблi)
150 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Тварини 160 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Багаторiчнi насадження 170 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Iншi основнi засоби 180 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Бiблiотечнi фонди 190 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Малоцiннi необоротнi матерiальнi активи
200 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Тимчасовi (нетитульнi) споруди
210 - - - - - - - - - - - - - - - - -


Групи основних засобiв Код ряд-ка Залишок на початок року
Надiйшло за рiк Переоцiнка
(дооцiнка +,
уцiнка -) Вибуло за рiк Нара-ховано аморти-зацiї за рiк Втрати вiд змен-шення корис-ностi Iншi змiни за рiк
Залишок на кiнець року
У тому числi
Пер-вiсної (пере-оцiне-ної)
вар-тостi Нако-пиченої амор-тизацiї
одержанi за
фiнансовою
орендою переданi в
оперативну
оренду
Первiс-на (перео-цiнена)
вартiсть Нако-пичена аморти-зацiя
Пер-вiсна (перео-цiнена)
вартiсть Нако-пичен